Site Aidatlarına Yargı Freni: Fahiş Zamları İptal Ettiren Emsal Karar ve İtiraz Yolu!
Apartman ve site yönetimlerinin genel kurul kararı olmadan veya piyasa koşullarının çok üzerinde yaptığı aidat zamları, Tüketici Hakem Heyetleri ve Sulh Hukuk Mahkemeleri tarafından "haksız şart" kabul edilmeye başlandı. "Ödemiyorum" demek yerine yasal itiraz yolunu seçen kat malikleri, fahiş artışları durdurabiliyor.
Türkiye genelinde konut aidatlarının kira bedelleriyle yarışır hale gelmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve Tüketici Hakları arasındaki sınırların daha sık sorgulanmasına neden oldu. Özellikle lüks sitelerde "hizmet bedeli" adı altında alınan tutarların şeffaf şekilde belgelenememesi, yargı kanadında yeni kararların önünü açtı. Yargıtay’ın son kararları; aidatların sadece "çoğunluk kararıyla" belirlenemeyeceğini, yapılan harcamaların "dürüstlük kuralına" ve "makul sınırlara" uygun olması gerektiğini vurguluyor. Yönetimin keyfi kararlarına karşı sessiz kalmak yerine, yasal denetim mekanizmalarını işletmek aidat yükünü %30 ile %50 arasında düşürebiliyor.
Fahiş Aidat Zamlarına Karşı Atılması Gereken 4 Adım
-
İşletme Projesine İtiraz: Yönetim tarafından gönderilen yeni dönem aidat çizelgesine (işletme projesi) tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içinde yazılı olarak itiraz edin.
-
Denetim Raporu Talep Edin: Aidatın hangi gider kalemleri (enerji, personel, peyzaj vb.) nedeniyle arttığını sorgulayın ve fatura dökümlerini isteme hakkınızı kullanın.
-
Hakim Müdahalesi İsteyin: Genel kurul kararı kanuna veya hakkaniyete aykırıysa, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak "hakimin müdahalesini" ve kararın iptalini talep edin.
-
Hakem Heyeti ve Usulsüzlük: Eğer site dışarıdan bir yönetim firması tarafından yönetiliyorsa, sunulmayan hizmetin bedelinin tahsil edilmesi durumunda Tüketici Hakem Heyeti’ne başvurulabilir.
Aidat İtirazında Hak Sahibi Olduğunuz Durumlar
| Durum | Hukuki Dayanak | Uygulanacak Yaptırım |
| Hizmet Alınmaması | KMK Madde 33 | Aidatın o kalemden arındırılması |
| Genel Kurulsuz Zam | İşletme Projesi İhlali | Zammın durdurulması ve iade |
| Fahiş Personel Gideri | Makul Gider İlkesi | Bilirkişi incelemesi ile indirim |
| Gecikme Tazminatı (%5) | KMK Madde 20 | Hukuksuz zamma faiz işletilemez |
Aidat itirazlarında en sık yapılan hata, borcun tamamını ödemeyi durdurmaktır. Bu durum, kat malikini aylık %5 gibi yüksek bir gecikme tazminatı ve icra takibiyle karşı karşıya bırakabilir. Uzmanlar, "ihtirazi kayıtla" (yani hakkını saklı tutarak) ödeme yapılmasını ve eş zamanlı olarak dava açılmasını öneriyor. 2026 yılı emsal kararları, özellikle site havuzu, spor salonu gibi ortak alanların kullanılabilir durumda olmamasına rağmen bu alanlar için tam aidat alınmasını "sebepsiz zenginleşme" olarak tanımlıyor. Yönetimin mali genel kurulda ibra edilmemiş olması ise, toplanan aidatların geçmişe dönük olarak usulsüz harcandığının ispatı durumunda iade yolunu açıyor.
